Новострой-М поговорил с Андреем Безверхим, финансовым директором Wainbridge, и выяснил, почему компания вышла на рынок жилья, на сколько вырастут цены на новостройки и исчезнет ли вскоре такое понятие, как «обманутый дольщик».
Андрей, расскажите, пожалуйста, что сегодня происходит на рынке новостроек? Какие тренды вы бы выделили?
Новостройки в Москве сейчас продаются неплохо. Этому, прежде всего, способствуют хорошие ставки по ипотеке, которые снижались вплоть до середины 2018 года. Сегодня уровень ипотечной ставки немного вырос, но все равно остается на психологически комфортном для людей уровне – 10%. Именно это продолжает двигать вперед спрос на жилье.
Также не стоит забывать, что конечные покупатели, не являясь профессионалами рынка недвижимости, вероятно, боятся неопределенности из-за изменений в работе застройщиков, которые вот-вот наступят. Этим объясняется, что продажи уже анонсированных и строящихся проектов бьют рекорды, а новые стабильно выводятся на рынок – спрос рождает предложение. Нам, кроме как на серьезные и во многом неожиданные изменения в регулировании нашей деятельности, жаловаться не на что.
С чем на ваш взгляд связан столь резкий переход на эскроу-счета, начиная с 1 июля 2019 года? Почему не будет постепенного перевода игроков? Изначально планировалось, что некоторые застройщики могут работать по старым схемам, а теперь – нет.
Это сделано для того, чтобы уравнять всех застройщиков в правилах игры. Власти увидели, какое рекордное количество разрешений на строительство было получено компаниями заранее, до 1 июля 2018 года (на строительство 24,7 млн кв. метров в Московском регионе – прим. Новострой-М). И не будем скрывать – это во многом было сделано специально, чтобы обойти новые требования.
Объем разрешений был настолько огромным, что переход на эскроу-счета пришлось бы отодвинуть на несколько лет вперед. Но, учитывая, что изначально такой сценарий в планы властей не входил, и ждать пока всё достроят по старым разрешениям государству неинтересно, были приняты новые поправки в законопроект. В принципе действия властей вполне логичны. Они просто решили довести начатое до конца и не давать более никаких послаблений застройщикам.
Нововведения с эскроу-счетами были приняты, чтобы такое понятие как «обманутый дольщик» исчезло. Как вы думаете, это произойдет благодаря этим поправкам?
Я думаю, что с переходом на продажи по эскроу-счетам контроль за застройщиками будет усилен. И в том понимании, о котором вы говорите, обманутые дольщики исчезнут. Однако никто не понимает, как все будут работать в будущем. Например, не возникнут ли в новых реалиях проблемы у застройщиков с бизнес-моделью, и тогда дольщики станут обманутыми не из-за злого умысла, а по причине возможного несовершенства законодательства. Никто же еще не сталкивался с проблемами при работе по новым схемам.
Например, что будет, если застройщик не сможет договориться с банками о финансировании в силу каких-то юридических вопросов о проекте? Компания не сможет продолжить строительство, и тогда государству придется достраивать проект. В таком случае это будут не обманутые дольщики, а несправившиеся с новыми правилами застройщики. Наверное, государство к этому повороту дел частично готово и уже предполагает, кому будет передавать проекты на достройку.
Если до этого обманутыми дольщиками люди становились из-за того, что недобросовестные застройщики украли у них деньги, то теперь такой проблемы больше не будет. Но, возможно, обманутые дольщики все же появятся, если застройщик не справится со строительством. Однако, как я уже сказал, думаю, что государство будет реагировать и помогать. В последнее время дается много разъяснений насчет нововведений представителями Минстроя и других ведомств. Могу сказать, что все, что я слышал, это были высказывания людей, хорошо понимающих ситуацию на рынке.
Кроме того, государство уже создало фонд страхования дольщиков, на базе которого будет создан орган, кредитующий тех застройщиков, которые по тем или иным причинам не смогут получить проектное финансирование в банках. (До 15 апреля 2019 года власти должны создать спецбанк на базе ДОМ.рф, он поможет перейти на проектное финансирование тем застройщикам, у которых могут возникнуть трудности с получением кредитов – прим. Новострой-М). Так что государство думает о решении возможных проблем уже сейчас. Мы не единственная страна в мире, где таким образом регулируется рынок новостроек. Я думаю, мы справимся и все будет хорошо.
Как вы считаете, много будет застройщиков, которые не смогут выстроить бизнес-модель в новых реалиях и действительно не справятся со строительством заявленных проектов?
Полагаю, что немного. Может быть, их вообще не будет. Сейчас на этот вопрос никто не ответит по той простой причине, что еще никто руками не щупал новое проектное финансирование по эскроу-счетам. Цыплят по осени считают, мы на рынке будем считать застройщиков весной следующего года.
А что будет с ценами на новостройки? Стоимость квадратных метров вырастет?
Я думаю, что они вырастут в пределах инфляции. Вряд ли будет взрывной рост на квартиры в новых домах.
В пределах инфляции в течение года?
Да, все верно. Полагаю, цены будут расти малыми темпами, потому что, если застройщики попытаются поднять цены быстро – спрос обрушится. Не надо забывать, что в массовом сегменте покупатель очень чувствителен к ценовым колебаниям.
Помимо этого, цена зависит от ипотечных ставок. Если они пойдут вниз, тогда вероятно цены немного вырастут. Если же ставки по ипотеке пойдут вверх, да еще и цены на квартиры станут расти, то тогда спрос снизится, и это уже будет большой проблемой. Рынок всё отрегулирует в конце концов, но не стоит забывать, что сейчас нет подъема в экономике, поэтому отсутствует рост реальных доходов населения, а без этого увеличение стоимости жилья просто невозможно.
У нас реальные доходы населения, согласно статистике, почти не растут. Экономика растет примерно на 2%. Соответственно объективных факторов, которые позволяли бы ценам на жилье увеличиваться – нет. Со стороны предложения будет небольшое удорожание, но на сколько – сейчас тяжело прогнозировать.
До 1 июля осталось не так много времени. Думаю, ваша компания, как и другие игроки, готовится к переходу на эскроу-счета. Скажите, пожалуйста, диалог с банками уже настроен? И понимают ли банкиры, как это всё будет?
Да, банки примерно понимают, как мы будем работать, уже есть пилотные проекты в рамках проектного финансирования. Мы ждем критериев, согласно которым будет понятно: какие проекты перейдут на эскроу, а какие проекты будут достраиваться по старым правилам. (Строительная готовность дома, оцениваемая в 30%, может стать одним из критериев, который позволит застройщику не переходить 1 июля 2019 года на продажи жилья по эскроу-счетам – прим. Новострой-М). После этого совместно с нашими банками-партнерами, мы будем проводить работу по переводу нашего существующего проектного финансирования в рамках старого законодательства в реалии нового.
Ваша компания до этого работала в сегменте коммерческой недвижимости, но недавно начала выводить на рынок жилые проекты, в том числе Aquatoria. С чем это было связано, почему вы решили работать и в сегменте жилой недвижимости?
Мы считаем, что наши проекты в чем-то уникальные – или по своему расположению, или по своему качеству. Например, Aquatoria – это многофункциональный комплекс, куда входит как коммерческая недвижимость, так и жилая, поэтому наш выход на рынок жилой недвижимости – вполне логичный шаг.
Не секрет, что начиная с 2014 года рынок коммерческой недвижимости находился в большом застое, а наши акционеры хотят возврата своих инвестиций. Жилье – это как раз та область, где с помощью профессионального управления проектом, этот возврат можно быстро получить. В коммерческой недвижимости если экономика не растет, то и спрос на офисы отсутствует. Кроме того, если расположение бизнес-центра не самое удачное, то вообще можно сильно прогореть.
То есть жилье сейчас более интересный сегмент по сравнению с офисами, верно?
Жилье – это сегмент, который оборачивается относительно быстро. Офис – сегмент, где деньги оборачиваются достаточно долго. Если ты не строишь какие-то офисы на продажу мелкими лотами по 100 «квадратов» кабинет, то ты должен купить участок, потом год делать документацию, потом 3 года его строить, потом еще 2 года полностью заполнять, потом продавать инвестору, который покупает денежный приток. Словом, возврат инвестиций ты получишь спустя много лет. Девелоперский цикл офисов, особенно на рынке, который находится не на пике, значительно дольше, чем девелоперский цикл жилого дома.
С жильем все проще?
Рынок жилой недвижимости более быстрый. Безусловно, жилая недвижимость тоже подвержена влияниям разных экономических факторов, но не так сильно, как коммерческая. Спрос на офисы неуклонно падал последние два года, тогда как спрос на квартиры либо стоит на месте, либо растет. Поэтому рынок новостроек сегодня однозначно прибыльнее, чем рынок коммерческой недвижимости.
Но все же в Aquatoria часть площадей отведено под коммерческую недвижимость.
Это градостроительное решение властей, мы были бы рады построить там везде жилье, но люди, которые определяют градостроительную политику, считают, что в этом проекте должны быть и офисы тоже. Мы планируем найти хороших покупателей под наш комплекс целиком или хотя бы на 50% площадей. Либо еще один вариант, который мы рассматриваем, это привести долгосрочного арендатора.
А как там будут разведены потоки людей, которые покупают квартиры, и людей, которые будут приходить работать в офисную часть?
Вопрос с пассажиропотоком мы разрешили за счет колебаний активности в течение дня. Нашей главной задачей было простроить навигацию внутри комплекса таким образом, чтобы никто не испытывал дискомфорта: офисные здания находятся в северной части, жилые дома – в южной, у каждой части есть и своя парковочная зона, и отдельная инфраструктура. Утром в комплекс будет направляться поток сотрудников бизнес-центров и происходить отток резидентов жилого комплекса, выезжающих на работу, вечером обратная ситуация.
Кроме того, для каждой зоны комплекса предусмотрены отдельные входы, вестибюли, заезды, паркинг. Сейчас век высоких технологий, с офисным пропуском в подъезд жилого дома войти невозможно. Точно так же, как и заехать на парковку жилой части, если ты приехал на работу в офис. С точки зрения инфраструктуры, обе части проекта дополняют друг друга. У офисных зданий появится вся присущая бизнес-центрам инфраструктура: конференц-залы, рестораны, столовая для арендаторов, фитнес-центры для сотрудников. Всем этим смогут пользоваться, кстати, и жители, а вот инфраструктурой жилого здания не смогут пользоваться работники офисов.
Жилая часть тоже имеет богатую инфраструктурную составляющую: кафе, супермаркеты, медицинский центр, йога-студия, а на въезде в комплекс появятся школа и детский сад. Это вполне нормальная ситуация. В Москве уже есть многофункциональные комплексы, сочетающие в себе офисную и жилую части. Все прекрасно уживаются рядом.
А кто покупатели квартир в ЖК? Кто ваша целевая аудитория?
Покупатели квартир – это в основном семейные люди, которые привязаны к северу Москвы, к Левобережному району, они привыкли тут жить и хотят купить жилье в хорошей локации и с видом на воду.
У вас еще есть проект с апартаментами на Белорусской. Вот этот продукт — апартаменты — он уже понятен на рынке сегодня?
Да, есть. Апартаменты сегодня вполне понятный продукт на рынке. Покупатели уже хорошо понимают, что стоимость такого формата жилья примерно на 30% ниже, например, квартиры с похожими характеристиками. Если покупка квартиры в желанном районе не по карману, апартаменты как раз дают возможность жить там, где хочется.
Люди понимают нюансы с пропиской и другие моменты?
Безусловно, сейчас они уже стали больше разбираться в этом продукте. Например, знание о том, что в апартаментах предусмотрена временная регистрация, что позволяет не испытывать сложностей с оформлением в школы и детские сады, точно достигло потенциальных покупателей. Но при этом вопрос налогов, кажется, до сих пор смущает. Дело в том, что налоговая ставка на апартаменты выше, и, конечно, это может отпугнуть, если не знать, что сама налоговая база при этом ниже. Это мы стараемся нашим покупателям объяснять и вовремя доносить, ведь в сочетании с изначальной стоимостью (относительно невысокой по отношению к квартирам) такие нюансы делают апартаменты интересным и выгодным в долгосрочной перспективе продуктом.
Ваша компания в этом году планирует еще какие-то жилые объекты выводить? Или это секрет?
Мы все время находимся в поисках новых площадок, но могу сказать, что не гонимся за количеством. Нам гораздо более важно создавать уникальные проекты с концепциями, решениями и сервисами, полностью закрывающими нужды нашей целевой аудитории.
Расскажите, пожалуйста, про квартиры с отделкой – это тренд? Насколько понимаю, это больше про масс-маркет, но появляются исследования, в которых сказано, что даже в бизнес-классе квартиры с отделкой становится востребованными. Так ли это?
И как профессионал, и как просто человек, я считаю, что жилье с базовой отделкой — это хорошо. Я много раз был в гостях в жилых комплексах, построенных 10 лет назад, где до сих пор люди не могут закончить ремонт. Наличие даже минимальной отделки от застройщика как раз и позволяет нам этого избежать.
Компания Wainbridge - международный девелопер. Практика реализация квартир с дизайнерской отделкой – одна из частей того целого, которое мы активно проводим на локальный российский рынок. На Западе этому опыту уже более 50 лет. Там иначе не строят. Это уже не тренд, а традиция. И я уверен, что в ближайшие пять лет и российские девелоперы перестанут предлагать покупателям «голые стены», так как этот формат новостроек перестанет быть конкурентноспособным.
Давайте поговорим об ипотеке – что будет в этом году с ней происходить? Будет ли увеличиваться ставка или ее все-таки будут придерживать на том уровне, на котором она находится сегодня?
Не забывайте, что ставки по ипотеке не в физическом вакууме существуют, они зависят от других ставок: от ключевой ставки ЦБ, от стоимости фондирования банка. Например, когда вам в банке дают ипотечный кредит - банки сами откуда-то эти деньги берут. Если была ключевая ставка одна, а стала другая, допустим, она выросла - значит, и ипотека вырастет. А ключевая ставка зависит от инфляции и ряда других причин, но в целом всё зависит от экономики. Думаю, ипотечная ставка будет оставаться примерно на одном уровне в течение этого года. Каких-то взрывных ростов или падений, если не произойдут серьезные макроэкономические потрясения, не будет.
Если не секрет, в Aquatoria у вас большая доля покупок в ипотеку? Или всё-таки 100% продажа больше?
В проекте значительная доля ипотеки, но пока это менее 50%. Люди покупают квартиры в рассрочку, которую мы тоже предлагаем, либо со 100%-ной оплатой. Думаю, доля ипотеки увеличится, когда у нас будут предложения от крупнейших банков. Как известно, Сбербанк совместно с ВТБ контролирует 75% рынка ипотеки. Мы уже ведем переговоры с ними. Как только все договоренности будут достигнуты, доля ипотечных квартир в МФК сразу вырастет.
Прошлый год был рекордным: и сумасшедшие продажи, и спрос, и та же ипотека била все показатели, и на рынок было выведено много новых проектов. Как вы думаете, 2019 год по сравнению с 2018 годом будет спокойным или он будет на сильном спаде?
Думаю, год пройдет в спокойном режиме. Рынок сможет адаптироваться к нововведениям, застройщики перейдут на счета эскроу и будут постепенно понимать, как жить в новой реальности. Когда проект запущен, остановить его очень тяжело. А в реализации находятся много масштабных проектов, ведь некоторые девелоперы занимаются комплексным освоением территорий. Возможно, в этом году рынок увидит меньше новых проектов, но если будет спрос, то и предложение подтянется.
Вы не разделяете мнение других экспертов, что спрос будет ниже, что все, кто хотел взять ипотеку, сделали это летом при максимально низкой ставке?
Согласно статистике Сбербанка, объемы выдачи ипотеки продолжают оставаться стабильно высокими. Заметьте, ставку с лета 2018 года уже в два раза подняли, а ипотеку всё берут и берут. Видимо, людям все же хочется улучшать свои жилищные условия. Те, кто берут ипотеку, это не те, кто покупают квартиру для перепродажи, спекуляции на рынке недвижимости остались в прошлом.
Качество жилья, которое строится сейчас, несоизмеримо выше, чем качество панельных домов времен СССР. Очень многие живут в таких домах до сих пор. Так или иначе, при появлении возможности улучшить свои жилищные условия, они идут в банк, берут ипотеку и покупают новую современную квартиру. Так и должно быть: и покупателям хорошо, и застройщикам хорошо.
Читайте также:
Несите ваши денежки: ТОП-10 новостроек Москвы, которые больше всего «заработали» в 2018 году
Рынок недвижимости бизнес-класса столицы: рекорды 2018 года и перспективы 2019 года
История о том, как беднеющие жители московского региона отдали 2 трлн застройщикам и банкам в 2018 году
Дата публикации 26 февраля 2019
